前些天我在苏州园区金鸡湖东岸处理事务，沿着苏州大道东行不久，便看见了环贸ICC mall那座高达310米的综合楼，耀眼的玻璃幕墙闪烁着光芒，而底部的四层裙楼已经向顾客开放。再往南走了一公里多，旁边中环广场的工地仍在紧锣密鼓地施工，塔吊不停努力运转。这两个大型商场，一个已经开门迎客，一个在建，步行二十分钟的距离让我心中不禁暗想：这片湖东地区真能同时维持两个高端商场的运营吗？
先来看看已经开业的环贸ICC mall，这是新鸿基地产于4月22日正式启用的项目，标志着该公司在苏州的首个城市综合体。虽然场地面积并不算庞大，四层裙楼加上花园广场的设计仍然亮眼，不过其品牌组合颇具特色，其中超过60%为区域首店。更有三家全国首店入驻，其中的望潮头提供沉浸式潮汕菜，而江苏首店还包括南园雅集・新苏宴和浅锅自助火锅，阿斯顿・马丁也在这里设立了苏州首个美学空间，尽管其销售情况尚不确定，但无疑给人拍照打卡的好机会。
新鸿基为这个项目确定了“以小见大”的理念，实际包含了首店、文化活动和露台花园等多种元素。开业初期举办的苏州E人节持续了近两个月，期间进行了艺术展演、宠物市集、电音派对以及运动观赛夜等多种活动，显然是为了吸引年轻人前来。该项目周围还有甲级写字楼和高端住宅，吸引了不少白领午餐聚餐及业主周末带孩子游玩的光顾。
再来关注尚未开业的中环广场，其发展前景更为广阔。项目由圆融发展与香港置地联合开发，后者是怡和集团旗下，以打造高端奢侈商业为主业，其中南京金陵中环和北京王府中环都是其成功案例。苏州项目总投资达32亿，建筑面积约19万平方米，其定位高端奢华，计划在三年内引进三家超一线和十七家一线奢侈品牌，并配置一家总投资11.5亿的文华东方酒店。虽然项目原定于2026年中投入运营，但香港置地的年报显示，开业时间将推迟至2027年4月。尽管如此，项目主体已基本封顶，机电幕墙的施工也在顺利进行，意味着未来发展仍充满希望。
两个商场均位于湖东且相距较近，市场到底能否承载？从战略定位来看，二者的方向并不重叠。环贸ICC强调首店以及品位生活，品牌主要面向年轻消费群体；而中环广场则聚焦于顶奢与重奢市场，虽然其目标用户群体狭窄，但客单价要更高。理论上来说，一个商场吸引流量，另一个则提升品牌价值，形成互补关系。然而，苏州商业领域存在一个“魔咒”，业内人士拿苏州与佛山、天津共同称为“商业百慕大”，虽然其宏观数据光鲜亮丽，常年名列全国前六，但个别购物中心的销售额却总是未能理想。苏州虽有雄厚的经济实力，迄今为止却未出现一个年销售额破百亿的购物中心。
湖东商业环境并不缺乏，久光、诚品、新光天地以及圆融时代广场等已有规模，未来还会迎来圆融国际广场和来福士等新项目。苏州现有商业体数量达到216家，名列全国第六，总面积达1571万平方米，位居全国第七。自2017年开业的苏州中心尚未退去的虹吸效应，使得湖东的两个新商场将面对从苏州中心“抢肉”的严峻挑战。高端奢侈市场天然就难以吸引大量客流，消费门槛较高，指望中环广场单独推动湖东人气显得不太现实。尽管环贸ICC的首店数量颇多，但其首店带来的红利究竟能持续多久同样是未解之谜，许多首店在热度过后往往会迅速趋于平淡。然而，园区的基本盘确实坚固，金鸡湖CBD今年刚获评2025年福布斯中国CBD国际化消费竞争力第九名。金鸡湖商务区的首发商店数量已超过200家，每年贡献的零售额超5.5亿，加之周边上百万平方米的优质写字楼和多家奢华酒店，商务宴请、员工休闲及家庭消费的需求都是显而易见的。
目前尚不能对这两个商场下定论，环贸ICC已经开业几月仍在逐步爬坡，而中环广场则要等到2027年。未来两年内，湖东的商业格局必将经历一次大洗牌，老牌商场也需向新变化靠拢。至于是否能承载起这股新风潮，待中环开业后，周末我去逛一圈，看看停车场是否满员、奢侈品店是否排队、餐饮是否有空位，答案便昭然若揭。
